主题：明年，中国房地产市场将往何处去？

岁末年初，回望2016年的房地产市场，最大的反复无疑是年初确定的房地产去库存政策在四季度重新回到限购限贷的老路。在2017年即将来临之际，对于普通购房者和决策部门而言，有必要厘清以下三个问题：一是房地产市场的整体景气繁荣与回落的主要推动因素是什么？二是不同热点城市房价走势分化的动因是什么？三是中国房地产市场将向何处去？

谁在左右房地产市场的周期性波动？

长期来看，城镇化进程、国民居住需求改善愿望、居民财富增长对资产配置需求等因素，是中国房地产市场持续发展的关键因素。然而，中短期而言，房地产作为资金高度密集的、兼具金融和消费属性的支柱性产业，其景气水平周期性波动的关键因素无疑是利率水平， 是个人按揭贷款利率的波动，与商品房销售、房价走势的周期性变化，均有着显著的相关性。

首先，看按揭贷款利率对房价的影响。从历史来看，全国70个大中城市二手房房价环比走势（相对同比走势，环比更能反映短期内房价绝对水平的涨跌）与贷款利率有着高度紧密的相关性。2009年6月，个人按揭贷款利率降至历史低位，房价环比涨幅在10个月后达到高点。与之形成鲜明对比的是，当个人按揭贷款利率达到周期性峰值时，房价环比涨幅几乎是同步回到周期谷底，如2011年12月和2014年9月（参见下图）。

再来看2016年9月末，按揭利率已接近前期低点，房价环比涨幅也在同期达到高点，随着四季度房贷政策的整体收紧， 是12月北京地区逐渐取消了基准利率9折以下的首套按揭贷款，使得2016年四季度以来按揭利率稳步回升可能性较大，相应地，10月、11月房价环比涨幅出现连续两个月的回落，未来房价延续回落的走势可能性加大。


其次，看按揭贷款利率对商品房销售额的影响。每轮房地产销售额和房价的快速上涨，都被称为“ 上的牛市”。从历史来看，按揭贷款利率与房地产销售也有着显著的相关性——利率下降带动销售繁荣、利率上行导致销售下滑成为恒久不变的规律。比如，2009年利率处于历史低点时，当年11月全国商品房销售额增长达到历史高点，2011年12月和2014年6月，按揭贷款利率达到阶段性高点，商品房销售额增速几乎是在同期或滞后几个月回落到谷底。

近两年来，按揭利率的再度下行，同样推动了商品房销售额大幅回升（参见下图）。进入2016年四季度，随着房地产贷款政策的收紧，居民加 行为受到一定影响，加 的资金成本也将越来越高，房地产销售持续回落的趋势已经显现，进一步下行的可能性大增。