主题：北京高房价缘于不合理规划

城市规划与房产系列之一:

近日来,物业税开征话题被炒得沸沸扬扬。物业税开征的目的是抑制过度房产投资，其开征是迟早的事，众人争论的焦点也只是开征时间是三两年内，还是十年之后。就我本人而言，我更愿意把与此前后脚发布的另两则消息联系起来，去想关于对房地产走势和房价影响的问题。

这两则消息一则是北京由于私家车消费有增无减数量过快增长，再有三年的时间北京车辆尾号限行政策效应将会消失；另一则消息就是北京多家媒体上上周的头条：北京CBD东扩三公里。

北京的交通拥堵现象日益恶化。城市交通拥堵从表象上看，是由于车辆增长，道路通容量不够所至。而透过现象的本质却是，城市规划不尽合理，不断增多的城市人口缺乏有效疏导；更深一层原因，又是城市政府管理统筹缺位，地方保护和地区本位主义只顾发展不顾协调，城市中心磁场效应在“多中心”的规划意图下未见化解，反而越来越强化。北京城市越来越显现“大肚子病”带来的弊端。

全世界可能不会再有第二个城市象北京这样聚合了如此之重的所谓国体资源。所以，在民众投资意识警醒之后，近几年，北京成为全国有钱人投资房产的首选地，四环以内新房销售早已超过四成是由“外地人”投资购买。CBD、长安街和金融街都有豪宅公寓售价已接近于香港楼价。而无论是CBD东扩、还是金融街西进，还有中关村东区开发启动，其任何一个举措都是给本已拥挤不堪的城市腹地中心进一步加重负荷，只能进一步强化中心磁场效应。此发展的地产注解就是，这个城市的住房投资需求还会加大，房价上涨的概念支撑足已站得住脚。

坦率地讲，中国现有税制体系并不支持物业税开征的条件。中央政府意欲开征物业税显而易见是为着抑制国内近年日益严重的房产投资。但就象开征物业税必须先要厘清多如牛毛的原有房产税费一样，想要以物业税抑制房价推高，同时并重的前提工作还是要做好城市的规划——以均衡发展布局让13亿人口尽可能少量涌入中心城市；让城市里的居民不要全体只往一个地方就业、一个地方上学、一个地方购物SHOPPING，更不要一个时间起早之后，一头都往市中心一个方向去扎！

最近经常去天津、太原、济南出差，有幸多次体验动车组和京津高铁的极限速度。现在辐射600到800公里范围的城市，基本全都开通往北京的动车组，此半径范围内的城市基本三个小时左右车程即可抵达北京。仅动车组这一项，对北京的住房需求就会影响极大。

举一个例子，三年前京津高铁开建之际，天津楼盘的开发商极其兴奋，他们的判断是高铁开通后，北京人会到天津来买房子。而高铁开通之后事实则是，天津一些有钱的人更多是跑到北京来买房；北京一些有项目或分部在天津的工作人员，很多都改变了原先留住天津的习惯，而改为早去晚归。也就是说，从狭义上理解，随着京津高铁的开通，北京住房需求是在增多，相应地原有的天津住房需求却在减量。

建国初期由于错失梁思成大师提出的新城规划思想，北京的城市规划发展在基础起点上即存在先天不足。改革开放之后，伴随经济快速发展，城市建设提速，城市人口数量几乎以几何倍数增长。但是三环、四环、五环、六环，一圈圈“摊大饼”式的扩张、扩容模式，显然非旦不会减轻城市中心压力，反而使压力一步步加深、加重。所以，前年北京“规划修编”新制订了“两轴两带多中心”的新规划思路，意欲让“多中心”分流疏导原先一个中心日益超负荷的压力。

这样的意图和思想不能说不对，但由于体制上的原因，新的规划主体部分只能在各行政区县政府内部“领会”并消化。城市即有核心资源，如行政、商务、金融中心和知名院校、医疗机构等，并没有配合规划调整进行重新合理配置，地方区域政府的新规划执行，只能成为各自为战的基础设施建设、招商引资和卖地搞房地产开发！由于地方政府均是以GDP发展为导向，利益保护主义使得即有资源贫富悬殊的市区内和远郊行政区，不能形成有效互补，将资源合理再配置，反而会因基础不同，而在发展中差距越来越大。

就CBD本身而言，其定位以及发展成就已为世所公认；金融街在经历了九十年代长达十年的沉寂之后，近五六年间快速发力，现在已是全国纳税额排名第一的“金满区”；海淀区则昂仗中关村IT电子产业，奠定了“中国硅谷”的地位；东城区则是近期发力，一个东二环开发引资一夜之间就将中石油、中海油、中青旅等数个中字头巨鳄企业揽入囊中。现在这几个占尽优势资源的市内行政区，有的明确了“东扩三公里”，有的开始了“西区建设”，连丰台区也搞起了“金融配套服务区”，扩容建筑面积近六百万平米。

北京城市规划的指导思想首先是要服务于中央，05年获批的新的规划修编明确提出北京发展目标是“国家首都、国际城市、文化名城、宜居城市”。仅从此角度理解，交通以及其它环境条件都在因人口稠密度越来越高而不断恶化，这对于北京来说无论如何都不是“国家首都”和“宜居城市”所希望看到的。但是现在市中心的几乎所有“核心价值资源团”还在不断膨胀集聚，市中心的压力非旦不能化解，而且还会加重。这样的矛盾炯况，好象全世界没有一个城市可以提供实例佐证，用多修几条地铁、把马路不断加宽的方式就可以化解。

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