2013年北京一共卖出住宅用地1261公顷。按容积率1.8-1.9算，转化为2300万平方米住宅。按套均100平方米计算（下同），合23万套。其中1300万平方米的各类保障房。占56.5%，合13万套；227万平方米的自住型商品房，占9.9%，合2.2万套；773万平方米的商品房33.6%。合7.7万套。 由于很难获得2013年北京常住人口，我们选取北京2012年人口来计算，2012年北京增加常住人口50.7万，按北京人口普查数据显示，平均每个北京家庭户的人口为2.45人来计算，北京新增20.7万户。 一）总的来看，北京住房相对于快速增长的人口，房子供应滞后于人口增长。北京明显存在住房供不应求。 北京新增20.7万户人口，新建23万套住宅，表面上看基本能解决新增人口的住房需求，还存在2.3万套的改善性需求。但考虑到北京2千多万人口，830万户的改善性需求，2.3万套还是偏少，其中803万户还存在刚需，即还欠账的刚性需求没有解决。 二）新增人口的刚性住房需求基本不能满足 很明显，新增人口，住房解决基本靠商品房。20.7万户，要去购买7.7万套商品房，买到的几率是37%。但考虑到原有的2011年末就在北京的2018.6万人,823.9万户的改善性住房需求。买到的几率就锐减了。新增人口住房需求基本只能依靠租房。 三）各类住房的去向 北京保障房轮候家庭总数为30.1万户，其中廉租房2.8万户，经适房9.4万户，限价房17.5万户。 北京13万套保障房中，需要提供2.8万户廉租房、9.4万户经济适用房，同时还要考虑解决各大部委、机关以及北京市各机关的分房需求。这块需求基本能够满足。 2.2万套自住型商品房，其中具有优先购买权的限价房轮候家庭是17.5万户。这块买到的几率才12.6%。预计2014年自住型商品房推出7万套，按照这个速度继续下去，估计到2016年基本能够解决限价房17.5万户的住房需求问题。 四）主要结论 1、北京市政府开始收紧北京户口，即收紧需要申请北京限价房资格人群（限价房申请者需要北京户口），目前趋势来看，北京户口，中低收入未来基本能够指望政府给予住房优惠，前提是这些轮候家庭都能坚守基本道德——即不离婚。 2、未来无房的北漂族的要圆北京住房梦估计很难实现。按照现在的人口增长快于商品房增长速度3倍看，每年最少有2/3的外来人口的住房需求得不到解决，10年之后将会创造出至少7倍左右现在人口规模的无房人群，合计360万左右无房人口。 北京未来房子将逐步向郊区转移，目前北京四环内基本不供应住房用地，这是出于 人口疏散的考虑，也是北京目前的现状决定的。 北漂族的住房梦开始向北京周边蔓延，包括燕郊、大厂、固安、廊坊、涿州等地，这些区域开始开通往返北京的公交车、通勤车，甚至开始琢磨搭建 联通北京。但从目前开始取消外地车牌进京的趋势来看，河北周边往返北京未来的出行只能靠拥挤的公共交通系统来实现，对未来需要加班一族，打车费将会 昂贵。
2013年北京一共卖出住宅用地1261公顷。按容积率1.8-1.9算，转化为2300万平方米住宅。按套均100平方米计算（下同），合23万套。其中1300万平方米的各类保障房。占56.5%，合13万套；227万平方米的自住型商品房，占9.9%，合2.2万套；773万平方米的商品房33.6%。合7.7万套。
由于很难获得2013年北京常住人口，我们选取北京2012年人口来计算，2012年北京增加常住人口50.7万，按北京人口普查数据显示，平均每个北京家庭户的人口为2.45人来计算，北京新增20.7万户。
一）总的来看，北京住房相对于快速增长的人口，房子供应滞后于人口增长。北京明显存在住房供不应求。
北京新增20.7万户人口，新建23万套住宅，表面上看基本能解决新增人口的住房需求，还存在2.3万套的改善性需求。但考虑到北京2千多万人口，830万户的改善性需求，2.3万套还是偏少，其中803万户还存在刚需，即还欠账的刚性需求没有解决。
二）新增人口的刚性住房需求基本不能满足
很明显，新增人口，住房解决基本靠商品房。20.7万户，要去购买7.7万套商品房，买到的几率是37%。但考虑到原有的2011年末就在北京的2018.6万人,823.9万户的改善性住房需求。买到的几率就锐减了。新增人口住房需求基本只能依靠租房。
三）各类住房的去向
北京保障房轮候家庭总数为30.1万户，其中廉租房2.8万户，经适房9.4万户，限价房17.5万户。
北京13万套保障房中，需要提供2.8万户廉租房、9.4万户经济适用房，同时还要考虑解决各大部委、机关以及北京市各机关的分房需求。这块需求基本能够满足。
2.2万套自住型商品房，其中具有优先购买权的限价房轮候家庭是17.5万户。这块买到的几率才12.6%。预计2014年自住型商品房推出7万套，按照这个速度继续下去，估计到2016年基本能够解决限价房17.5万户的住房需求问题。
四）主要结论
1、北京市政府开始收紧北京户口，即收紧需要申请北京限价房资格人群（限价房申请者需要北京户口），目前趋势来看，北京户口，中低收入未来基本能够指望政府给予住房优惠，前提是这些轮候家庭都能坚守基本道德——即不离婚。
2、未来无房的北漂族的要圆北京住房梦估计很难实现。按照现在的人口增长快于商品房增长速度3倍看，每年最少有2/3的外来人口的住房需求得不到解决，10年之后将会创造出至少7倍左右现在人口规模的无房人群，合计360万左右无房人口。
北京未来房子将逐步向郊区转移，目前北京四环内基本不供应住房用地，这是出于 人口疏散的考虑，也是北京目前的现状决定的。
北漂族的住房梦开始向北京周边蔓延，包括燕郊、大厂、固安、廊坊、涿州等地，这些区域开始开通往返北京的公交车、通勤车，甚至开始琢磨搭建 联通北京。但从目前开始取消外地车牌进京的趋势来看，河北周边往返北京未来的出行只能靠拥挤的公共交通系统来实现，对未来需要加班一族，打车费将会 昂贵。