主题：一套房子究竟该值多少钱 都进来算算你家房子成本是多少

如果是场拍卖，且无底价，第一个出价的人举出1元的牌子也可以；如果是个农民工，会盘算下这房子在农村建要花多少钱；如果是个中介，会把户型、区域说得天花乱坠再估出个高价；如果是个土豪，眼睛眨也不眨，就把支票砸过来了……

可见，不同的个体，经济基础不一样，角色不一样，处在不同的情境中，都会报出不同的价格。最终，众多的买卖双方围绕供需讨价还价，形成一个市场，最终形成一个基准价格。

房子本只是钢筋水泥加砖头，但在市场经济中，房子并不只是房子。价格很容易形成，但房子到底是如何定价的呢？第一财经日报《财商》（微信号：caishang02）认为，回答此问题，必须从房地产的属性这一源头出发。

房地产区别于一般物品，具备两重属性，即商品属性和资产属性。其中，商品属性还可以再细分，一是自然属性，即房子用来住，体现出使用价值；二是社会属性，即房子可以买卖和出租，体现为价值。

商品属性之一：成本定价是个梦

倘若按马克思的劳动价值论来给房地产定价，那么“天下寒士”将“俱欢颜”了。

因为劳动价值论要旨是凝结在物品中的劳动，价值围绕使用价值。简化为成本定价，也就是房价以钢筋水泥加砖头的价格来计算。

但这样的话，即便北上广深一线城市新建住宅的建筑安装成本最高也不超过2000元/平方米，而且这些年来增幅并不明显，至于中西部就更低了。当然还有建房子的土地，好比生产面包的面粉。

不过，即便算上地价、开发费用等，开发商合理的利润率，房价也不会高到哪里去，房地产就不会成为一个主要的社会矛盾了。

但作为一种人类生活必需品，商品住宅的价格真的可以超出成本很多倍，像 品一样吗？显然不是，除非稀有的北京四合院、上海市区的民国别墅。

房价究竟谁决定？

说来真让人遗憾，虽然笔者把房地产的定价机制简洁到二重性，但一套房子究竟定价多少是合适的仍是件困难的事。那好，就把这个问题抛给市场去解决吧，市场博弈自然产生价格，但这个价格又是不均衡的，于是价格起伏波动，产生了复苏-繁荣-衰退-萧条的周期循环。

最后，说点有趣的，笔者翻了很多学术论文，有个研究可供参考。重庆工商大学管理学院副教授黄居林在一篇论文中模型检验后指出，“房价惯性”及供求失衡（销竣比）是房价上涨的关键因素。

什么是房价惯性？形成房价惯性的因素很多，包括：对房价上涨的一致预期及对政策的信心不足，存在不断诱发房价上涨的诸多刺激因素，存在政府和开发商等推动房价、地价上涨的动力机制等。

似乎有点难理解，我们看下这篇论文的论证细节：如果地价走高，房价将得到快速响应，并在第七季度达到最高点，即地价对房价的冲击具有显著的促进作用和较长的持续效应。此外，房价对来自销竣比的冲击在前几季度也快速响应，并在第六季度达到最大。

总而言之，房价惯性、地价、供需关系是影响房价的主要因素，其中房价自身的贡献度最大，达到70%；其次是销竣比对房价的影响，再就是地价，两者加起来对房价波动的贡献达到近30%，但地价的贡献不足10%。至于前文所谈的商品属性中的房屋造价对房价的影响微乎其微。

房价惯性推动房价上涨，虽然这听起来有点像拉着自己的头发离开地面一样难以理解，但低头一想，好比股价，强者恒强，路径依赖，这一切不正是人的动物精神所推动的吗？换作房价，难道不也是这样吗？