主题：《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》-评估方法

5.1.1 修复房屋质量缺陷所必需的各项费用一般包括拆除工程、修缮工程、恢复工程等修复活动支出的施工费用，以及由于修复活动造成直接经济损失而支出的补偿费用。当被拆除物具有可回收残值而产生收益时，应在上述支出费用的基础上扣除该部分收益后确定评估值。
针对具体的房屋质量缺陷，公式5.1.1中的费用构成可能是全部5项费用或部分项目费用。评估人员应根据收集的资料和现场查勘情况，分析房屋质量缺陷修复活动产生的影响，包括对房屋原有装饰装修、附属设备设施、使用人及周边环境等的影响，合理确定缺陷损失的费用构成。
5.1.2 评估人员应参照相应的房屋修缮工程预算定额确定拆除、修缮、恢复工程的费用构成(详见5.1.3条)及计算规则,定额中的预算价格可以作为参考依据，或是在市场价格依据不充分时采用。
5.1.3 本条中工程费用的构成内容是根据相应的房屋修缮工程预算定额的计算规则确定的。
5.1.4 直接费按工程量与其单价的乘积进行测算，其中工程量应按照房屋修缮工程预算定额中相关工程量计算规则测算，而单价应按照收集的市场价格水平并结合房屋质量缺陷状况综合确定。
间接费是按直接费与间接费率的乘积进行测算，利润是按直接费、间接费之和与利润率的乘积进行测算，税金是按直接费、间接费、利润之和与国家规定税率的乘积进行测算，工程费用则是上述直接费、间接费、利润、税金之和。
上述各项费用的费率应根据房屋质量缺陷的实际状况、现场施工条件等因素，参照房屋修缮工程预算定额中的指导费率综合确定。
如果委托人能够提供相关专业机构出具的修复方案工程造价，其结果可作为确定工程费用的参考依据。
5.1.5 本条列举了几种常见的直接经济损失，应用中尚应根据实际情况确定其他类型的直接经济损失。
5.1.6 被拆除物仅为暂时性拆除，并且在修缮工程完成后仍将其复位的，不应计算其回收残值，而且在计算恢复工程直接费时不应计算相应的材料费用。
被拆除物拆除后不再利用的，评估人员应收集评估时点的回收市场价格确定其价值。

5.2 资本化法

5.2.1 房屋质量缺陷仅造成实际净收益减损，但对房屋耐久性无影响的，应选用本条公式5.2.1进行损失测算。
5.2.2 房屋质量缺陷仅造成房屋实际使用年限缩短，使得房屋收益年限减少的，应选用本条公式5.2.2进行损失测算。
收益年期减少是指由于房屋质量缺陷使得房屋耐久性降低所造成的房屋使用年限的缩短，继而引起房屋收益年期的减少。
5.2.3 租金收入减少是指由于房屋质量缺陷的影响使得房屋收益单价低于正常合理的市场单价水平，上述两种单价的差值与房屋收益面积的乘积即构成净收益损失额△Ai。
运营费用增加是指由于房屋质量缺陷使得房屋能源消耗、维护等运营费用增加而导致的实际净收益减少，而每年由于房屋质量缺陷存在需要增加的运营费用即为净收益损失额△Ai。

5.3 价差法

5.3.1 类似的无质量缺陷房屋是指与评估对象所在房屋的用途和建筑结构相同、所处地段相近的不存在质量缺陷的房屋。
类似的有质量缺陷房屋是指与评估对象所在房屋的用途和建筑结构等相同、所处地段相近的房屋，而且该房屋存在与评估对象类似的房屋质量缺陷。
5.3.2 本条中的市场比较法应按《房地产估价规范》相关程序、原则使用，评估人员应注意区分与本规程中市场比较法的差异。

5.4 市场比较法

5.4.1 本条规定了市场比较法的可比实例、因素修正系数与损失价值之间的关系。
5.4.2 选取的可比实例应符合下列要求：
1 缺陷的部位、类型、程度等与待估缺陷类似；
2 补偿日期与评估时点相近，不宜超过一年；
3 补偿金额为正常价格或可修正为正常价格。
5.4.3 进行补偿情况修正，应排除补偿行为中的特殊因素所造成的可比实例补偿价格偏差，特别是评估人员应了解可比实例补偿价格所包含的具体补偿内容，剔除非缺陷因素的补偿部分价格。
5.4.4 进行补偿日期修正，可根据市场价格的变化，采用定基或环比的方法进行确定。
5.4.5 房屋质量缺陷状况主要包括缺陷发生的部位、类型、程度等，将可比实例与评估对象的这些缺陷状况进行比较修正。
5.4.6 每个可比实例经过各项修正之后，都会相应地得出一个比准价格，但不同可比实例修正后的金额可能是不一致的，而本条正是为了明确确定最终评估结果的计算原则。