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工体北路四号院-合作建房里程碑
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主题:
工体北路四号院-合作建房里程碑
蓝城于凌罡
发表于
2006-01-14
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自从开始做合作建房以来,资金缺口,一直是长期困扰我们的核心难题,因为土地成本太高,而出资人所能承担的首付又直接影响其能否参加,所以,合作建房能否降低首付,一直是合作建房最困难的一环,之前芍药居等地块遇到的资金缺口,其实就是这个问题的充分体现。
我们的第一步,是希望把北四环的合作建房成本降到6000元每平米左右,如果首付必须四成,那么,就要2400元每平米,如果我们以直接出资能力20万来判断是否普通工薪族,那么一般老百姓只能买个83平米的小房子,实在没什么吸引力。而如果第一个合作建房项目能够取得成功,操作模式得到金融机构的认可,则首付是很有希望降到二成,也就是1200元每平米,那样,就可以轻松满足工薪族在市区拥有120平米住宅的需求了。
现在,通过运作工体北路地块,我们已经充分取得了金融机构的支持和认可,已经有机构愿意在合作建房自行支付招拍成交价70%后,根据届时项目的实际资金缺口情况,合理的提供短期拆借保底服务。这为我们进场竞拍包括工体北路在内的任何地块,都提供了充分的支持和保证,如果运作芍药居项目时能取得这个条件,那么,我们相信就可以取得芍药居地块了。
在合作建房过程中,对建筑品质、项目进度、成本控制三个问题的疑问,是非常普遍的,通过工体北路地块,我们成功与国金管理公司签署了项目管理协议,在取得地块后,将由具有资质,且声誉极佳的“国金管理咨询服务有限公司”,为我们提供全过程的项目管理服务,并且可以得到项目成本不超过预算5%的专业承诺,和项目进度以及建筑质量的保证。加上北京工业大学环境与能源学院马重芳院长的大力支持,提供环保节能技术咨询,我们已经有充分的信心,建设提供比MOMA更宜居的,适合普通住房人的环保节能住宅。
配套收益权,一直是合作建房最关键的概念,在芍药居的惜败后,我们充分意识到低收入人群“缺乏理财观念,不愿共担配套投入成本”的缺陷,意识到我们需要一次成功,来让更多的人,特别是资金有限的中低收入人群,通过事实来意识到配套收益权的重要性。
以工体北路四号院为例,我们可以在与盈科中心一路之隔的位置建设几千平米配套用房,提供服务,假如可以自行拥有4000平米配套面积,以该地域的配套租赁价格,预计每平米每年可以得到2000元左右的配套收益,合计为800万元每年。分摊到每平米住宅的年配套收益可以超过200元,这是非常可观的一笔收益,即便该宗地最小的D户型,每年也可以分到上万元,非常可观。这样的配套收益,足以让全中国的住房人意识到配套收益权的重要性。
对于物业自主权,特别是以项目为单位,聘请接受了专职、专业培训的小时工,签定劳动·培训合同,与服务人员实现双赢的消费理念;以及物业开销透明,结算透明的操作办法。虽然很多老百姓都口头愿意接受,但通过调查,我们发现很多人仍有贪小便宜心理,渴望以低价包死物业费,甚至哪怕不提供服务也可以。通过这个项目的实践,可以通过实际的效果来让大家进一步接受物业自主权概念,以及我们提出的物业管理模式。
关于户型设计,几乎每个来咨询的朋友都要求住板楼,但却不知道板楼由于只有两个采光面,而很难与具有四个采光面的塔楼去竞争小户型的舒适度。而且由于缺少专职、专业、尽责的建筑师,我们一直无法及时为大家提供优秀的建筑和户型设计。
这次通过国金管理公司,我们及时取得了一套非常优秀的户型设计方案,尽管在开始的时候只提供了建筑面积分别约180平米的A户型,和约150平米的B户型,但其户型设计是非常合理的,南北通透、明厨、明卫、明厅、明卧,而且得房率和户内格局非常合理,超过五米的客厅面宽充分体现了居住品质。
现在,经过连夜加班,多次修改和讨论,终于实现了小户型和大户型不冲突,不影响的要求,在B户型基础上,在不修改任何结构和上下水位置的前提下,提供了建筑面积约100平米的中等户型和建筑面积约50平米的超小户型,使得项目可以满足更多住房人的实际需求。
而且,在金诚同达律师事务所杨律师、张律师、肖律师的帮助下,经过多少个不眠之夜,我们也制定出了一套能够充分保证项目安全,并充分体现每个合作建房人权益的,约定公平的合同系统,使得合作建房的整个体系趋于完整,这真的是一个巨大的里程碑。
在连续多日的忙碌之后,终于明天可以迎接出资人们来签署合作建房合同,接受合作建房款信托了,特此写下这篇文章,纪念合作建房迈出了具有里程碑意义的重要一步。
PS:C、D户型,实际是沿楼梯南墙延长线分隔B户型得到的小户型和中户型,其中,C户型朝南可以做大一居或小两居,D户型朝北为一居(无厨房)。
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自从开始做合作建房以来,资金缺口,一直是长期困扰我们的核心难题,因为土地成本太高,而出资人所能承担的首付又直接影响其能否参加,所以,合作建房能否降低首付,一直是合作建房最困难的一环,之前芍药居等地块遇到的资金缺口,其实就是这个问题的充分体现。
我们的第一步,是希望把北四环的合作建房成本降到6000元每平米左右,如果首付必须四成,那么,就要2400元每平米,如果我们以直接出资能力20万来判断是否普通工薪族,那么一般老百姓只能买个83平米的小房子,实在没什么吸引力。而如果第一个合作建房项目能够取得成功,操作模式得到金融机构的认可,则首付是很有希望降到二成,也就是1200元每平米,那样,就可以轻松满足工薪族在市区拥有120平米住宅的需求了。
现在,通过运作工体北路地块,我们已经充分取得了金融机构的支持和认可,已经有机构愿意在合作建房自行支付招拍成交价70%后,根据届时项目的实际资金缺口情况,合理的提供短期拆借保底服务。这为我们进场竞拍包括工体北路在内的任何地块,都提供了充分的支持和保证,如果运作芍药居项目时能取得这个条件,那么,我们相信就可以取得芍药居地块了。
在合作建房过程中,对建筑品质、项目进度、成本控制三个问题的疑问,是非常普遍的,通过工体北路地块,我们成功与国金管理公司签署了项目管理协议,在取得地块后,将由具有资质,且声誉极佳的“国金管理咨询服务有限公司”,为我们提供全过程的项目管理服务,并且可以得到项目成本不超过预算5%的专业承诺,和项目进度以及建筑质量的保证。加上北京工业大学环境与能源学院马重芳院长的大力支持,提供环保节能技术咨询,我们已经有充分的信心,建设提供比MOMA更宜居的,适合普通住房人的环保节能住宅。
配套收益权,一直是合作建房最关键的概念,在芍药居的惜败后,我们充分意识到低收入人群“缺乏理财观念,不愿共担配套投入成本”的缺陷,意识到我们需要一次成功,来让更多的人,特别是资金有限的中低收入人群,通过事实来意识到配套收益权的重要性。
以工体北路四号院为例,我们可以在与盈科中心一路之隔的位置建设几千平米配套用房,提供服务,假如可以自行拥有4000平米配套面积,以该地域的配套租赁价格,预计每平米每年可以得到2000元左右的配套收益,合计为800万元每年。分摊到每平米住宅的年配套收益可以超过200元,这是非常可观的一笔收益,即便该宗地最小的D户型,每年也可以分到上万元,非常可观。这样的配套收益,足以让全中国的住房人意识到配套收益权的重要性。
对于物业自主权,特别是以项目为单位,聘请接受了专职、专业培训的小时工,签定劳动·培训合同,与服务人员实现双赢的消费理念;以及物业开销透明,结算透明的操作办法。虽然很多老百姓都口头愿意接受,但通过调查,我们发现很多人仍有贪小便宜心理,渴望以低价包死物业费,甚至哪怕不提供服务也可以。通过这个项目的实践,可以通过实际的效果来让大家进一步接受物业自主权概念,以及我们提出的物业管理模式。
关于户型设计,几乎每个来咨询的朋友都要求住板楼,但却不知道板楼由于只有两个采光面,而很难与具有四个采光面的塔楼去竞争小户型的舒适度。而且由于缺少专职、专业、尽责的建筑师,我们一直无法及时为大家提供优秀的建筑和户型设计。
这次通过国金管理公司,我们及时取得了一套非常优秀的户型设计方案,尽管在开始的时候只提供了建筑面积分别约180平米的A户型,和约150平米的B户型,但其户型设计是非常合理的,南北通透、明厨、明卫、明厅、明卧,而且得房率和户内格局非常合理,超过五米的客厅面宽充分体现了居住品质。
现在,经过连夜加班,多次修改和讨论,终于实现了小户型和大户型不冲突,不影响的要求,在B户型基础上,在不修改任何结构和上下水位置的前提下,提供了建筑面积约100平米的中等户型和建筑面积约50平米的超小户型,使得项目可以满足更多住房人的实际需求。
而且,在金诚同达律师事务所杨律师、张律师、肖律师的帮助下,经过多少个不眠之夜,我们也制定出了一套能够充分保证项目安全,并充分体现每个合作建房人权益的,约定公平的合同系统,使得合作建房的整个体系趋于完整,这真的是一个巨大的里程碑。
在连续多日的忙碌之后,终于明天可以迎接出资人们来签署合作建房合同,接受合作建房款信托了,特此写下这篇文章,纪念合作建房迈出了具有里程碑意义的重要一步。
PS:C、D户型,实际是沿楼梯南墙延长线分隔B户型得到的小户型和中户型,其中,C户型朝南可以做大一居或小两居,D户型朝北为一居(无厨房)。
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