主题：薛兆丰：重税只会令房价越来越高

重税只会令房价越来越高 
 
英国《金融时报》中文网专栏作家：薛兆丰 
2006年5月23日 星期二 
 
据《北京现代商报》报道，在5月13日一个研讨会上，清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵建议用征收增值税的方式，抑制房地产过度投资需求和房价上涨。“譬如买房者在5年之内转手的话，就要加征30%的税收。”李稻葵认为：“这种方式将最终控制房价的不断上涨。”

看了报道，我心头一沉——这是怎样一种经济学！若天底下真有这么过瘾的事情，若重税不仅能阻止地产商抢地盖楼，还能让政府增加收入，让老百姓买到廉价楼房，那何不能把重税推广到汽油上？药品上？水电上？教育上？最终到“中国与世界”的所有商品上去？

根本没那回事。古往今来，征税从不压低商品的价格。相反，征税必然引发三个事与愿违的结果：一是挫伤供应商的积极性，使本来就稀缺的商品进一步减少供应；二是商品供给减少，会使商品进一步提价，增加消费者负担；三是政府平添一个“揩油”的借口，因为不论法律如何规定，税赋实际上都是由买卖双方共同向政府支付的。

不是航天高科技，只是日常经济学。对供应者而言，商品的价格越高，其供应商品的意愿就越强。房价是因买家之争而推高的；而推高了的房价，会向卖家发出利诱信号，鼓励他们把更多资源从别的用途转到房地产上。这些资源包括土地、建材、建筑设计人才、市场营销人才和物业管理人才。

土地，本来可以建更大的公园；木材，本来可以印更多课本；钢材，本来可以造更多轮船；人才，本来可以把《红楼梦》研究得更透；但它们（他们）都因为房地产的高价走到了一起，结果只有一个：增加了房地产的供应。

然而，若政府中途杀出来，以重税的方式，拿走了上述资源所有者的殷实报酬，那会造成怎样的影响呢？开放商会丧失进一步集资买地的热情；木材、钢材和人才会逐一回到原来没那么急需的用途上去，整个市场上可供应的房屋量会减少。

对需求者而言，商品的供应量减少，他们购房的代价就提高。要知道，政府对房地产交易征收重税，并不影响需求者的贫富排行。最富的人仍然最富，最穷的人依然最穷。政府要是禁建豪宅，那富人也还是可以买下四个门对门、背靠背的普通单位打通。征收重税，结果不可能是穷人更容易购房，而只可能是所有人都得为购房支付更高的价格。

重要的问题是：政府向地产商征税，或者向购房者征税，两者有区别吗？经济学明白无误地告诉我们：两者没有任何区别。不管政府规定税赋是向哪一方征收的，都不影响买卖双方分担税负的比例。这是拉姆齐法则（Ramsey Rule），任何接触税务问题的经济学学生必学的内容。

拉姆齐是说：在食盐的交易中，由于需求者好歹都得吃盐，需求较缺乏弹性，所以即使政府向供应者征税，税负也必定会转嫁给需求者；而在青菜的交易中，由于供应者好歹都得把当天的青菜卖掉，供给较缺乏弹性，所以即使政府向需求者征税，税负也必定会转嫁给供应者。

显而易见，政府以打击房地产高价为名而抽取的税收，并非无中生有、从天而降，而是供应者和需求者共同支付的——只是较缺乏弹性的一方，支付的比例较大；较富有弹性的一方，支付的比例较小而已。

问题是，对地产商而言，地产物业可不是易腐品，他们比购房者有大得多的回旋余地。价钱不够高，可以放着不卖；要交重税，也可以放着先不卖。近期地产商囤积房屋的现象，是五花八门的调控措施出台的必然结果。整个楼市热潮中，究竟是谁造成的短缺？谁造成的囤积？谁造成的价格攀升？谁向政府交纳了大部分的房产税？基础经济学告诉我们：都不是地产商。

若是我搞诗词的父亲说“政府再抽一笔，就可以压抑房价”，我会笑他根本不懂经济；若是美国议员这么说，我会说他为了博取选票而信口雌黄；若是经济学入门者这么说，我乐意把拉姆齐法则用十行代数推演一遍；但若是“中国与世界经济”的研究中心里传来的政策建议，我就只有掷卷兴叹了。

危险而可能的硬着陆 谢国忠:抑制地产泡沫还欠治本  

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【打印本稿】 【进入论坛】 【推荐朋友】 【关闭窗口】 2006年05月27日 07:37 
 
 
 
 
    新出台的“国六条”并未触及房地产泡沫的根本原因——流动性过剩，以及地方政府在资金上对房地产的依赖。应发行市政债券，以消除地方政府偏袒房地产的动机；应对短期房地产交易征收高额资本收益税，以减少投机性需求。 

    国务院近日新出台六条房地产调控措施，以指导各地政府以及各部门为房地产降温。同时要求相关部门和地方政府应严格遵照“国六条”执行各项措施。考虑到这个问题在政治上的重要性，今后还将充分制定相关配套政策，以达到真正为房地产市场降温的目的。 

    但当前这些政策并没有触及房地产泡沫的根本原因：(1)流动性过剩；(2)地方政府依靠房地产获得发展资金。当政府对房地产热发出严重警告之时，地方政府会试图和指示精神以及文件保持一致。而当政府的注意力随时间渐渐淡化，地方政府就又开始想方设法扩大收入。和地方政府之间的这种“猫鼠游戏”，不利于中国的健康发展。 

    庞大并被低估的市场 

    根据政府统计，1998至2005年间，中国售出18亿平米住宅楼，到2005年末还有13亿平米在建住宅面积。统计数据还显示，2005年8月，初级市场平均售价为3000元每平米。由此推算，1998年以来售出的住宅楼总价值约3.8~4.3万亿元。 

    根据历史统计数据，中国城市中约有120亿平米住宅是自计划经济时代所建旧楼。这些楼房1998年以来的平均售价，大约是新楼的三分之一。以此计算，中国城市地区旧楼总价值约为8.4~9.6万亿元。 

    此外，以2005年平均售价计算，去年末的13亿平米在建楼盘约值3.9万亿元。把这部分在建楼盘的价值与已经卖出去的新老楼盘的价值汇总，城市地区居民住宅楼的总价值约为16.1~17.8万亿元，约占2005年GDP的89~98%，是城市可支配收入的200~220%。这些数字已经足够与发达国家相提并论；相对于中国房地产市场的短暂历史来说，这个水平已经相当高了。 

    而且，官方公布的房地产市场数据可能被低估了。由于政府对房地产价格高企的担心，地方政府极力“瞒报”其和价格水平。假设平均价格被低估了20~30%(在我看来这个估计是合理的)，那么中国城市房地产价值可能达到城市居民可支配收入的三倍。 

    危险而可能的硬着陆 

    2000年房地产业占GDP的4.9%，2005年上升到8.6%；而根据2006年1季度的数据推算，2006年这一数据可能达到9.3%。官方数据显示，到2005年底，还有12.77亿平米在建住宅楼，以及3.67亿平米在建商业写字楼。以2005年楼市平均售价计算，这些在建楼市一旦完工，其市值可能达到5.1万亿元，约占2005年GDP的28%。 

    我认为上述房地产数据同样被低估了约20~30%。从这些数据来看，中国经济对于房地产的依赖度，比现代历任何一个大国都要高。房地产增长本身不是一件坏事。不幸的是，的房地产快速增长最后都化为泡沫。在我看来，中国经济对于房地产过高的依赖度，以及出现房地产泡沫的高可能性，很可能预示着一场硬着陆。 

    中国的很多行业正面临产能过剩。国家发改委最近表示，要对铝、水泥、铁合金、炼焦煤、电石等行业进行结构调整。其目的之一就是为了缓解产能过剩。在汽车和钢铁等行业，已经普遍出现产能过剩，而轻工业的产能过剩已经存在了十几年。 

    产能过剩把中国经济进一步推向房地产。一些利润率遭挤压的制造业公司，开始把眼光转向获利丰厚的房地产业。它们利用现有的制造公司作为平台来筹集资金进入房地产业，并因此不断推高土地价格。如果房地产不，他们是无法获利的。只要手中还有流动资金的库存，他们就会把房价抬得更高。这就是为什么高库存和高房价经常同时出现。 

    土地为城市发展开辟了新的资金来源渠道。地方政府控制着的土地，并把推动房地产业当作提高收入的手段，以解决城市发展过程中的资金问题。我估计地方政府约30~40%的收入直接或间接来自房地产业。 

    只要银行还有过剩的流动资金，地方政府就可能从楼盘数量和楼市价格两方面推动房地产市场的发展，以增加收入。通过这样一个机制，几乎的过剩流动资金最后都流入房地产市场。如果政府不改变这个机制，那么中国经济最终可能会遭遇严重的硬着陆。 

    改革地方政府财政发行市政债券 

    这次新出台的“国六条”，比以前有很大进步。这套措施着力于调整需求、供给和市场透明度。但是，由于地方政府控制着土地，因此房地产必然带有地方特征。地方政府的行为动机，最终决定了房地产泡沫是否会逐渐降温、从而避免一场硬着陆。 

    本轮调控短期来讲应该会对房地产市场带来很大影响。因为在政府着重强调某个问题的时候，地方政府往往会尽量与政府指示精神和文件保持一致。 

    但这套措施是否足以根本解决泡沫问题，尚待观察。这些措施并没有触及房地产泡沫的两个根本性原因：(1)过剩流动资金；(2)地方政府收入依赖于房地产。只要这两个根本因素没有改变，那么泡沫就可能重新爆发。 

    要解决流动性过剩的问题，就需要消除货币投机。要做到这一点，就需要国际合作；而这种国际合作显然是不可能的。不过，在流动性过剩的情况下，仍然有可能控制房地产泡沫，前提是地方政府要有适当的合作动机。 

    中国不允许地方政府借钱。而在现实中，地方政府通过它们所控制的公司大规模举借。过去三年里，中国一直存在流动性过剩的现象。地方政府控制着土地，通过发展房地产业，将过剩的流动资金注入城市发展。这种情况的形成，归于两个因素，一是当前的政治结构，二是流动性过剩的现状。现在，地方政府对房地产业已经相当依赖，要它们不偏袒房地产发展，这很难做到。 

    我认为，中国需要发展市政债券市场，以此作为城市发展的主要资金来源。该措施的一个好处是，它可以让地方财政更加透明，因为在这种金融市场上，市政债券的价格很大程度上决定于地方财政。一旦地方政府拥有了这种稳定的发展资金来源，那么它们就会有强烈动机去创造一个理性和透明的房地产市场。 

    征收资本收益税控制投机性需求 

    东亚国家都遭遇过房地产泡沫，并且为此付出过沉重代价。尽管投机是市场经济的必然现象，但是房地产投机的负面作用尤其严重。主要原因在于，房地产泡沫中卷入了很多银行账款。在政府直接或间接为银行贷款作担保之时，银行承担了过高的利润风险。政府有必要通过管制，控制房地产领域的投机性需求。 

    投机行为源于人们想短期内赚快钱的念头。征收高额资本收益税可大量减少短期利润。在极端情况下，若以100%的税率征收资本收益税，就可以彻底消除投机，不管其它投机性因素是否存在。 

    中国还需要鼓励家庭拥有住房。在发达国家，房地产价值占家庭财富的三分之一。它是家庭财产安全的基础。市场经济国家的社会稳定，必须有高水平的家庭房产拥有量作为保障。 

    约85%的中国城市家庭，居住在老式旧房里。他们渴望住上质量更好的房子。不管从经济的角度还是从政治的角度，都有必要确保房地产供应价格合理、稳步增长。 

    为了控制投机性需求、鼓励家庭拥有住房，中国有必要对短期房地产交易征收相当高额的资本收益税，对长期房屋产权交割征收相当低额的资本收益税。我认为中国当前应该在房屋产权交割的第一年度，对房地产销售征收80%的资本收益税，之后逐年下调10%，直到最后资本收益税率降至零。 

    (徐寒梅译本文仅代表作者个人观点)

在城市的各种拆迁中，至少有三项巨额资金流失：第一，应当交给国家的“国有土地出让金”，因立项“危改”被无偿“划拨”给开发商了；第二，应当给被拆迁人的城镇拆迁费，被开发商侵吞；第三，私人土地使用权补偿未按足额偿付。某城市在宣传危改政绩、百姓得到实惠时说漏了嘴，讲该拆迁工程安置费13亿元，是国家按计划支付的。一时群众大哗，这一地区的居民分明拿到的是少得可怜的“外迁奖励费”，至今不清楚这笔钱的很大一部分到哪里去了。另据报道，有估算，10年来某市在旧城改造拆迁中，约有1380亿的国家和人民财产被侵吞流入黑洞。对一些开发商和地方政府而言，“危改”这样的“公益事业”利润相当惊人。从中可以看到，中国房子狂涨的主要罪魁是地方政府