主题：直播：责任 和谐-2008第八届中国房地产发展年会——中国地产界最具影响力的地产盛会

1998年，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，终止了沿袭约40年的住房实物分配制度，迈开了我国房改最具突破性的一步，中国地产走过了房改的黄金10年，从蹒跚学步发展成为国家支柱产业。


2008年，面对若隐若现的楼市“拐点”，面对政府坚定不移的调控决心，面对“和谐社会、责任地产”的历史车轮，我们将置身什么样的产业变革之中，产业的明天会走向何方？


由全球华人房地产门户网搜房网www.fang.com、国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院联合发起并主办的2008第八届中国房地产发展年会将于2008年2月29日—3月1日在北京隆重召开，届时众多政府官员、专家学者、地产名流、民意代表汇聚一堂，共同探讨中国地产和谐发展之道，展示地产责任，见证产业变革。

正在对此次活动进行全程直播，敬请广大网友关注。

▲活动时间：

2008年2月29日（星期五）

▲活动地点：

北京国际饭店 国际厅

▲活动议程：

14：30-15：00        嘉宾签到


15：00-15：15        开幕、嘉宾致辞


嘉宾：中国指数研究院院长、搜房控股董事长兼CEO            莫天全


国务院发展研究中心企业所所长                                                 陈小洪


清华大学房地产研究所所长                                                         刘洪玉


15：15-15：30        主题演讲：2008中国房地产市场发展政策展望


嘉宾：中国房地产住宅研究会副会长                       顾云昌


15：30-15：45        主题演讲：2007-2008中国房地产发展回顾与展望


嘉宾：中国指数研究院常务副院长                            黄  瑜


15：45-17：15        互动论坛：“地产商务时间——房价、房企和房市”


论坛一：2008中国楼市何去何从——向上拐，向下拐？


1、 当前影响中国房地产发展的关键宏观要素                   

论坛二：房改10年后，资本时代地产企业的机遇与挑战


1、当前影响中国房地产发展的关键宏观要素


2、改革开放与行业转轨，利好了哪些内地房企？


3、面对市场的快速调整，地产企业如何“预判”和“应变”？


论坛三：如何做到房价、房企和房市三者之间的“利益和谐”？


1、房价关乎民生，更是市场的调节杠杆，“房价”与“房企”能否实现“双赢”？


2、房价走势的终结决策者——是调控还是市场？


3、经历了十年调整的高峰与阵痛，一个真正和谐稳定的房地产市场何时到来？


17：15-18：15       搜房地产大讲堂——郎咸平看2008中国经济与地产发展


嘉宾：著名经济学家                    郎咸平


18：30-20：30        2008第八届中国房地产发展年会盛大颁奖典礼、交流晚宴

screen.width-200){this.width=screen.width-200;}" alt=按此在新窗口浏览图片>
中国房地产住宅研究会副会长 顾云昌

【顾云昌】各位嘉宾，大家下午好！非常高兴接受邀请让我第一个讲话，我先抛砖引玉。关于2008年房地产市场，就像许多经济学家们所分析的那样，因为我们宏观经济层面有许多不确定性，甚至说今年的不确定性高于往年，所以就带来了我们对房地产市场发展的不确定性。众所周知，中国房地产市场正进入一个观望期，有的人把它比做是今年春天的暴风雪，更多人认为我们的房地产进入了一个冬天，当然这个冬天有多冷，是暖冬还是寒冬现在还没有结论。

【顾云昌】现在讨论房地产市场无非有三种可能，第一种是我们供求关系的改善，第二种可能是供求关系的逆转，第三种是供求关系的不变。无非是这三种可能性，大家知道我们在07年中国房地产发展过程中，或者中国房地产市场上出现了两件大事，第一件大事是地价、房价狠涨。第二是政府出台保障法，24号文件到我们的供应体系，特别是低收入家庭的供房体系有了说法，受到广大人民群众的欢迎，这两件事应该是喜事。在这样的前提下我们判断08年的走势，我也不展开来说。我这里想强调的一点是，中国房地产一定要朝着持续健康的道路发展，这不仅是我们行业内的期盼，也是全社会的期盼，也是中央政府、地方政府的期盼，因为房地产是重要支柱产业，如果房地产支柱产业出现问题，必然会影响整个宏观经济，必然会影响我们的社会发展，所以大家的希望都是一样的。

【顾云昌】另外想从更高的角度来看看，让我讲08年房地产政策走势的时候，有必要看看我们十七大中央经济工作会议所提出的看法，提到房地产有两个地方，一个是住有所居，一个是廉租房，但是十七大通篇篇幅中我们理解它的精神，实际对我们房地产发展中提出三个发展方向和目标。第一个发展方向和目标是要建立一个好市场，这个好市场是有利于房地产又好又快发展的好市场，把过去快字当头变成好字优先。好市场的标志有两方面，第一是房价稳定，第二是秩序规范。这是十七大对我们房地产发展市场方面的目标。

【顾云昌】第二方面的目标是要营造一个好制度，特别是住房制度，这个制度应该是实现住有所居这样的目标，我们这样的制度是有利于住有所居目标的制度，或者说人人享有住房的目标。这样的目标应该在我们政策设计中体现出来。我们从98年开始搞住房制度改革，破除了旧体制，努力营造新的体制，但是这方面的进展不如市场的发展快，所以在新的一年，为了营造一个好的制度方面，使各个不同收入的家庭有相应的住房供应结构的对应，是这样的制度。

【顾云昌】第三个发展方向目标是我们的产品应该是开发一代好产品，这个产品应该符合国家的资源节约、环境友好的方针和国策来进行，就是节能、省地、环保的，符合我们国家绿色发展这样的目标。根据这样的目标，我们现在已经看出来国家在08年在政策上采取了措施，为了使我们的市场在07年地价房价上涨过快的情况下，泡沫进一步的吹大，我们现在的政策可以看到，第一是从紧的货币政策，从紧的信贷政策已经开始实行。所以我们一定要关注从紧的信贷政策对于房地产市场的影响。第二项政策是反囤地政策，因为决定我们房地产市场，一个是金融资金问题，根据我们国家的情况，这方面政策会进一步落实和加强，这方面我们要有充分的思想准备和对应措施。从紧货币、反囤地政策对于开发商意味着什么。

【顾云昌】前一段时间我们主要针对中低收入家庭，现在提出“夹心层”问题。第四项政策我认为是生态文明在房地产行业中的体现，节能、环保、省地政策。房地产发展这几年规模很大，速度很快，但是这方面政策我们过去力度不够，我们也没有更多的行动，我相信在08年，以及我们国家把节能减排作为重要的发展目标和方向，通过房地产来实现这样的政策目标。

【顾云昌】我认为这四项政策三个目标是主导我们08年房地产业乃至房地产市场整个发展的趋势方向，当然在座的各位可能会更加关注房价问题，因为房价是否稳定，是否会出现大起大落，现在这种观望是否会出现拐点，这是人们非常关心的问题。我想从国家的层面，从我们行业的层面，从我个人讲，我希望中国房地产在08年突出一个字就是“稳”，我希望出现我刚才说的三种可能性的第一种可能。我们07年的房价市场，从供求关系来说是严重的供不应求，我们07年房地产住宅竣工面积接近5%左右，销售面积将近30%左右，新竣工面积和销售之间严重供不应求，这样情况下出现了房价快速上涨。希望通过市场的价值和几项政策的结合，改善供求关系，使我们的房价走稳。这是我们所期盼的。

【顾云昌】当然也有一种可能会出现供求关系的逆转，从严重供不应求，由于政策力度、市场变化，可能会出现严重的供大于求，也可能出现严重的硬着陆，当然我认为这种可能性不是最大，当然难免在少数城市会出现这种情形。还有一种情形我讲过了，像05、06年在一些城市，观望一段时间后又出现明显的反弹，这种情况在一些城市也会出现，今天这么好的机会，我说说我的看法，我希望我们的房地产市场保持一种健康、稳定发展的势头，希望房地产市场是理性回归、稳定发展。谢谢大家！

非常盛大的典礼，都是牛人啊。。

【郎咸平】很多人在不同场合问过我，当初日本不也是这种情况吗？它也是股市泡沫、楼市泡沫、通货膨胀，为什么它们就可以用这种所谓流动性过剩解释，而我们不行呢？我告诉各位，流动性过剩是我们目前宏观调控的指导原则。你有没有想过，如果不是呢？我们来创新思维吧。为什么日本可以？我简单讲一下，我讲完你们就知道流动性过剩是什么了。日本受美国压迫，签订了广场协议后，日币大幅度升值，但是有件事要注意，美国财政部在日币不断升值过程中压迫日本央行降低利率，由于利率逐渐降低，信用泛滥，使得日本以非常低的价格便宜取得大量资金，造成日本的泡沫经济迅速发展，做大做强。这种信用大量膨胀是怎么回事呢？买产品，造成通货膨胀，因为流动性过剩，流动性过剩原因是美国为主导的对外政策，强迫日本放松信用，降低利率。

【郎咸平】各位请看，日本的泡沫现象简单讲是流动性过剩造成的，这种流动性过剩现象如果用美国教科书的方法就可以有效，为什么？因为日本是一元经济，它是全国膨胀，这时候你提高利率，收回信用就很有效。我们看到了日本的经验，拿回到我们国内，也想用同样的方法，但是告诉你，这样的方法忽略了我国是以二元经济为主，以低端制造业、错误产业链定位为主而言，所以就走到了今天。

【郎咸平】在地产达到高峰时我曾经讲过一句话，中小型房地产商将大量倒闭，我讲这话时大家不赞成，因为那时候房地产业过热，到此时我一进来，很多人就让我讲讲说我们应该怎么办，我就是中小型地产商我应该怎么办。按照我刚才的推论，你要知道下一步，我国品牌地产商将和海尔这样的企业同台竞争，因为更多的制造业将进入地产业，为什么？二元经济环境。这样宏观经济调控政策下来，必然使得中小型地产商难以为继。好几位开发商说，这种宏观调控政策将造成地产业的巨头出现，这是表面现象，真正背景因素就是我讲的课，就是二元经济环境。

【郎咸平】品牌地产商怎么办？我想用香港的例子做我今天演讲的总结，顺便给各位一个建议，下一步何去何从。香港有四大地产商，叫四大天王，王石同志每次演讲总是要提起其中一家，就是新鸿基，还有新世界，恒基，李嘉诚的长江实业，这四家称为四大天王。四大天王走过风风雨雨的五十年头，我相信它的历史比在座各位任何一家地产公司都要久远。为什么他们生存下来？有一些数据可以给各位启发，就是他们是什么心态。按照搜房网所做的调查，就是我国品牌地产商现在变的特别谨慎小心，非常好，就用四大天王做个例子。

【郎咸平】各位想想，包括地产公司等等上市公司，中国上市公司的资本负债比例是多少？就是负债除资本，平均是100%到300%，四大天王各个比你大很多倍甚至上百倍、千倍，香港又是一个法制健全的地区，而且信用系统又好，他们应该可以借更多的钱吧，各位猜一下，四大天王资本负债比例是多少？20%，而我们是100%到300%，难道李嘉诚借不到钱吗？不可能啊，我们借不到钱是真的，他们为什么不借。有机会问问他们，你们人生成功条件是什么，我相信他们会不约而同告诉我，是保守。

【郎咸平】再给你一个数据，你们各个地产公司回去吧你们真的财务报表拿出来，你看一下你公司现存的现金占总资产的比例是多少。2005年前二十年，四大天王现金占总资产的比例平均是5%到15%，5%到15%总资产是以现金保有的。有必要保有这么多的现金吗？各位想想这是怎么回事？那就是谨慎小心走下一步，什么下一步？稳健保守的下一步，你才能渡过这些难关，而且表现得形式，当我分析四大天王后，我感到极为震惊，为什么？有一家公司叫新世界，在97年的时候曾经脱离了20%的资本负债瓶颈，高达90%，和内地企业差不多了，立刻产生严重危机，到05年年底，你知道他把资本负债比例降到多少？20%，为什么？这就是一个铁律，通过几次经济危机之后你才会体会得到稳健、保守的重要性，保有低负债，高现金流，我认为是我国地产商未来应该有的企业经营理念。今天就讲到这里，谢谢各位！