主题：美元贬值影响我国房地产市场

房产秦律师

发表于2009-10-16

信贷与货币对房地产市场来说十分重要。在2009年的前三季度，对房地产市场影响最大的是信贷政策的调整（准确地说是转向），人民银行从2008年11月份开始取消对商业银行的信贷规模控制，由此导致了信贷井喷式增长。如果说2009年的房地产形势是出乎市场大多数人的意料之外的话，那么，最主要的原因是信贷增长的速度超出了人们的想象。
宽松的信贷政策对房地产市场的影响主要表现在以下几个方面：1）对于开发商而言，宽松的信贷政策使其流动性风险迅速下降，不再需要依靠降价甩卖来回笼现金（2008年底以万科为代表的房地产开发商就是依靠降低售价来维持现金回笼的）。在房地产市场的价格形成机制中，开发商是主动定价者，开发商的流动性风险解除后，房地产价格就失去了下行的动力。2）商业银行为了控制风险，将信贷资金主要集中在国有控股的企业，使得这些企业得到了充足的廉价的资金的支持，而这些公司在制造业等领域无法寻找到投资机会，于是将目标转移到房地产领域，制造了很多“地王”。而土地价格的不断攀升又助推房价的上涨。3）对于地方政府来说，由于有了信贷资金的不受约束的供给，减轻了卖地生财的压力。根据有关部门的统计，在2009年的前八个月里，通过地方政府的融资平台增加的信贷资金约5万亿之多。因此，我们看到了2009年前三个季度出让土地面积的大幅度减少（在价格不断上涨的背景下，前八个月出让土地面积同比减少了25.1%）。土地供应的减少助涨了土地价格。4）对于购房者而言，信贷井喷使之产生了强烈的资产价格上涨的预期，买房尤其是通过按揭贷款买房成为理性的选择。
从信贷的角度看，极度宽松的信贷政策已经走到头，未来的信贷增长速度不可能再保持2009年的水平。事实上，从2009年8月份开始，信贷政策就已经开始“微调”了，尤其对房地产市场而言，调整的力度还相当大，最明显的标志是重申严格执行“二套房贷”政策。因此，从信贷的角度看，房地产市场的景气将会步入下降通道。一线城市的房地产市场自第三季度开始出现了交易量的明显减少，这与信贷的形势基本吻合。
但如果再考虑货币的情况，结论就有很大差异了。从2009年第三季度的表现看，美元出现加速贬值的趋势，而人民币汇率与美元汇率自2008年底以后一直是盯住的关系，在美元贬值的作用下人民币汇率升值的预期必然会再次形成。受此影响，外汇储备将再次高速增长，从刚刚公布的数据看，九月份新增了600多亿美元的外汇储备，比前八个月的平均数多出1倍。在外汇储备迅速增加的情况下，金融体系的流动性过剩现象会卷土重来，这将会对房地产的需求形成刺激。
当然，货币形势对房地产市场的影响并不如信贷政策对房地产市场的影响那么直接，但由于外汇储备的迅速增加而释放的基础货币必将对包括房地产在内的资产价格形成刺激。尤其在当前的经济背景下，紧缩的货币政策是难以出台的，十分容易出现严重的流动性过剩的局面，其严重的程度甚至比2007年还要严重。
当然，影响房地产市场的因素十分复杂，除信贷与货币以外，其他政策如住房制度改革、税收政策调整等同样重要，投资者应该综合判断。

转自尹中立先生的腾讯空间

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