主题：看不懂中国楼市！看得懂的楼市总结～

国楼市，必须先看懂楼市政策。今年影响楼市主要有两个重要政策：先是年初的营业税、契税双降，直接点燃了楼市的一把火，紧接着楼市开启了持续半年多的高烧模式，一二线城市房价轮翻出现了 ；随后的9、10月，20多个城市集体限购限贷，才算浇冷了这团楼市之火。政策的背后是什么？年初和年末为什么会出现截然不同的政策调控？楼市到底怎么了？这么严的限购限贷政策是不想让人买房了吗？2017年到底还能不能买房？让我们先把时间倒回到2016年初。

来源： 融360房贷（ID：fangdai123）

作者：小丸子

一、年初楼市一片低迷，部分城市库存压力巨大

先来看降税政策出台前的一组数据。

从2013年起全国商品房库存数量呈直线上升趋势，2014年的增长率为26%，2015年增长率为12%。把库存除以销量得出去化周期，2013年的去库存化周期为4.5个月，而到了2015年就增加到7个月了，说明在政策刺激后，楼市库存量仍然在增加。

楼市成交持续低迷，库存越来越高，除了一线城市基本保持市场成交以外，多数地方尤其是三四线城市，陆续出台的购房补贴政策，都没有激起大家买房的兴趣。这个时候最着急的，除了开发商，就是地方政府和银行，而地方政府和银行的担心，当然就会层层传导至决策层。政府卖地时，开发商手中有一部分自有资金，再从银行借贷，缴纳了土地款，同时还要向银行举债进行开发建设，房子一旦卖不出去，开发商的钱收不回来，银行就着急了。与此同时，政府新的土地也无法再卖，公共建设的资金和各项支出也只能举债，银行旧债没有回来，新债需求又急剧上升。这时候，就需要一个办法，帮助开发商解决眼前的难题，把房子卖掉，银行把开发商的债收回来，然后再放贷给新的目标，才能促进城市建设，进一步刺激经济发展。

于是，国家号召去库存，一开始把目标指向进城的农民工，希望引导农民工在城市里安家置业，完成去库存大计。但是后来发现，农民工兄弟根本不具备这个实力，一套房子几十万，农民工普遍不符合银行贷款条件，只有首付的钱，农民想在城里买套房是 困难的。

地方债务需要转移，农民工和刚需买房族都已经指望不上，那就从改善型需求和 需求着手。降税！而且是契税和营业税双降！买卖二手房以前要满5年才可以免征营业税，现在满2年就免征，而且非普通住房也享受同等待遇。一套100万的房产，满2年交易的，如果买家不是首套房，契税可减少1-2万，营业税减少5.5万，房价越高，减免越多。重点是，这次是针对首套房大户型和二套房买家的优惠，其优惠力度，前所未有。此前，契税已5年多未调整，而营业税是在去年330政策不到一年后再次调整。

政策的目的是，通过刺激买房需求，将债务由开发商转移到购房者头上，房子卖掉了，开发商有钱先还给银行，然后银行将钱贷给更多老百姓继续买房，地方政府和银行就不再担惊受怕，因为买房首付款普遍在2成以上，二套房3成以上甚至更多，不出意外的话，老百姓不会白白扔掉首付款而冒险拖欠房贷的。

二、一二线城市房价接力上涨超出预期

降税政策一出，门店的业务就开始忙起来，随后，一线城市和部分二线城市房价开启高烧模式，我负责的北京某区域，房价从2月初的3万多，一路高歌猛进，现在已经超过6万，涨幅80%。

如果觉得某个区域代不了全国，可以看一下国家统计局的数据，因为政策宣布当月即时生效，新政出台的2月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有47个，比1月份增加9个，2月份一、二、三线城市新建

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由于商住 的房子，土地的使用性质为非住宅，因此使用时间就是40年或者50年。另外，在售的一些二手商住 房，土地使用证大多是在几年前取得的，因此不少项目的实际使用年限可能会更少一些。

而住宅的土地使用年限为70年，就是俗称的大产权房。