主题：北京庄胜公司不办理崇光百货商场产权证，商铺 者能否通过诉讼要求办证、强制过户？
- 发表于2013-05-31
北京庄胜南馆商铺产权证逾期六年仍未办理，业主陆续起诉退房
（一） 合同签订及履行情况
位于北京市宣武门外大街的北京庄胜崇光百货商场（二期）的商铺系由北京庄胜房地产开发有限公司开发后出售给众多 者，然后由同属庄胜集团的另一独立法人——北京庄胜崇光百货商场回租后统一经营管理。绝大多数 者均系2006年签订的合同，均是与庄胜房地产开发公司签订《北京市商品房预售合同》的同时又与北京庄胜崇光百货商场及庄胜房地产开发公司签订《协议书》（即租赁合同）。
《北京市商品房预售合同》第二十条约定，如因庄胜房地产开发公司的责任， 者未能在商品房交付之日（2006年6月1日）起360日内取得房屋 权证书的， 者有权退房，庄胜房地产开发公司应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照银行存款利率付给利息。
《协议书》第二条约定，租赁期限自合同签订之日至2025年8月31日止；第十一条约定，北京庄胜崇光百货商场承诺自2010年6月1日起同意对商铺按原价购买或指定他人购买， 者如有意出售，应通知北京庄胜崇光百货商场，北京庄胜崇光百货商场于接到通知之日起180日内完成买卖手续并支付价款。
合同签订后， 者均依约支付了购房款并向庄胜房地产开发公司预付了印花税款。北京庄胜崇光百货商场依《协议书》约定的标准将租金通过银行转账方式支付给 者。
2007年6月1日，为 者办理房产证的期限届满，但庄胜房地产开发公司至今仍未办理。相当一部分 者于2007年下半年开始陆续向庄胜房地产开发公司主张退房或要求北京庄胜崇光百货商场回购。现因商铺产权证逾期已达六年仍未办理，业主提出回购后亦无法收回 ，业主陆续起诉庄胜房地产开发公司要求退还房款并支付利息。
（二） 者应如何维权
1、庄胜房地产开发公司逾期办理房产证的情况下， 者可不可以通过诉讼要求庄胜房地产开发公司继续履行合同、办理房产证，通过法院执行将商铺产权强制过户到 者名下呢？如可以，此种方案是否最大程度地维护了 者的利益？
袁玉柱房地产律师团队（lawyuan@163.com、010-84988278）认为：商铺所在的整栋房屋的初始登记（俗称大产权证）尚未办理， 者选择继续履行合同、通过法院执行“强制过户”领取商铺的产权证就存在法律上的障碍，因此，初始登记问题不解决，这一途径是行不通的。法庭上，庄胜房地产开发公司对袁律师称，其未办理初始登记是因为土地使用权抵押登记未注销，未注销的原因系广发银行（抵押贷款银行）资产重组导致。袁律师认为，即使广发银行资产重组一节属实，也不会影响注销抵押这种正常业务的办理。所以，我们认为，庄胜涉嫌恶意拖延办理初始登记，目的正是防止众 者通过向法院申请执行“强制过户”而领取产权证。
另， 者所购商铺没有墙体、公共通道，不能与相邻方加以区分，不具备独立使用功能，故不能单独构成法律意义的房屋，根据《房屋登记办法》（2009年颁布实施）之规定，难以单独办理产权证。
综上，房价成倍上涨的情况下， 者提起诉讼通过向法院申请“强制过户”领取商铺产权证无疑能够实现利益最大化，但，此路不通！
2、 者既不选择继续履行合同，又不主张退房或回购，如何？
袁玉柱律师团队（lawyuan@163.com、010-84988278）认为：
货币超发、通货膨胀之下，如庄胜依据《协议书》第十一条之约定，于2025年前后按原价回购 者的商铺成功，则其结果简直等同于 者将商铺赠送给庄胜。
2006年前后，庄胜在销售商铺时，承诺由银行对于 者的 及收益回报提供信用担保，但，银行并未向各位 者出具书面文件承诺担保， 者手中缺乏由银行提供担保的证据。而北京庄胜房地产开发公司和北京庄胜崇光百货商场作为庄胜集团下属的两个子公司，能否长期保持较好的偿债能力存在不确定性。庄胜集团下属的众多子公司之间相互拆借资金现象较为普遍，因拆借导致与 者存在合同关系的两个公司的偿债能力不足，可能会成为 者未来的风险。
3、 者决定终止合同、收回 的情况下，是选择依据《北京市商品房预售合同》第二十条之约定解除合同还是依据《协议书》第十一条之约定要求回购？
袁玉柱律师团队（lawyuan@163.com、010-84988278）认为：依据《北京市商品房预售合同》第二十条之约定解除合同可以相对快捷、稳妥地收回 ，并可以获得可观的利息（标准不尽相同，贵在坚持）。倘若按照庄胜给出的回购房案提出回购，则收回 的期限毫无保证（有部分 者提出回购申请后长达二年仍未得到任何实质性答复），且 者只能收回房款本金，而无法主张以往七年的房款利息。
- 发表于2013-05-31
北京庄胜南馆商铺产权证逾期六年仍未办理，业主陆续起诉退房
（一） 合同签订及履行情况
位于北京市宣武门外大街的北京庄胜崇光百货商场（二期）的商铺系由北京庄胜房地产开发有限公司开发后出售给众多 者，然后由同属庄胜集团的另一独立法人——北京庄胜崇光百货商场回租后统一经营管理。绝大多数 者均系2006年签订的合同，均是与庄胜房地产开发公司签订《北京市商品房预售合同》的同时又与北京庄胜崇光百货商场及庄胜房地产开发公司签订《协议书》（即租赁合同）。
《北京市商品房预售合同》第二十条约定，如因庄胜房地产开发公司的责任， 者未能在商品房交付之日（2006年6月1日）起360日内取得房屋 权证书的， 者有权退房，庄胜房地产开发公司应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照银行存款利率付给利息。
《协议书》第二条约定，租赁期限自合同签订之日至2025年8月31日止；第十一条约定，北京庄胜崇光百货商场承诺自2010年6月1日起同意对商铺按原价购买或指定他人购买， 者如有意出售，应通知北京庄胜崇光百货商场，北京庄胜崇光百货商场于接到通知之日起180日内完成买卖手续并支付价款。
合同签订后， 者均依约支付了购房款并向庄胜房地产开发公司预付了印花税款。北京庄胜崇光百货商场依《协议书》约定的标准将租金通过银行转账方式支付给 者。
2007年6月1日，为 者办理房产证的期限届满，但庄胜房地产开发公司至今仍未办理。相当一部分 者于2007年下半年开始陆续向庄胜房地产开发公司主张退房或要求北京庄胜崇光百货商场回购。现因商铺产权证逾期已达六年仍未办理，业主提出回购后亦无法收回 ，业主陆续起诉庄胜房地产开发公司要求退还房款并支付利息。
（二） 者应如何维权
1、庄胜房地产开发公司逾期办理房产证的情况下， 者可不可以通过诉讼要求庄胜房地产开发公司继续履行合同、办理房产证，通过法院执行将商铺产权强制过户到 者名下呢？如可以，此种方案是否最大程度地维护了 者的利益？
袁玉柱房地产律师团队（lawyuan@163.com、010-84988278）认为：商铺所在的整栋房屋的初始登记（俗称大产权证）尚未办理， 者选择继续履行合同、通过法院执行“强制过户”领取商铺的产权证就存在法律上的障碍，因此，初始登记问题不解决，这一途径是行不通的。法庭上，庄胜房地产开发公司对袁律师称，其未办理初始登记是因为土地使用权抵押登记未注销，未注销的原因系广发银行（抵押贷款银行）资产重组导致。袁律师认为，即使广发银行资产重组一节属实，也不会影响注销抵押这种正常业务的办理。所以，我们认为，庄胜涉嫌恶意拖延办理初始登记，目的正是防止众 者通过向法院申请执行“强制过户”而领取产权证。
另， 者所购商铺没有墙体、公共通道，不能与相邻方加以区分，不具备独立使用功能，故不能单独构成法律意义的房屋，根据《房屋登记办法》（2009年颁布实施）之规定，难以单独办理产权证。
综上，房价成倍上涨的情况下， 者提起诉讼通过向法院申请“强制过户”领取商铺产权证无疑能够实现利益最大化，但，此路不通！
2、 者既不选择继续履行合同，又不主张退房或回购，如何？
袁玉柱律师团队认为：
货币超发、通货膨胀之下，如庄胜依据《协议书》第十一条之约定，于2025年前后按原价回购 者的商铺成功，则其结果简直等同于 者将商铺赠送给庄胜。
2006年前后，庄胜在销售商铺时，承诺由银行对于 者的 及收益回报提供信用担保，但，银行并未向各位 者出具书面文件承诺担保， 者手中缺乏由银行提供担保的证据。而北京庄胜房地产开发公司和北京庄胜崇光百货商场作为庄胜集团下属的两个子公司，能否长期保持较好的偿债能力存在不确定性。庄胜集团下属的众多子公司之间相互拆借资金现象较为普遍，因拆借导致与 者存在合同关系的两个公司的偿债能力不足，可能会成为 者未来的风险。
3、 者决定终止合同、收回 的情况下，是选择依据《北京市商品房预售合同》第二十条之约定解除合同还是依据《协议书》第十一条之约定要求回购？
袁玉柱律师团队认为：依据《北京市商品房预售合同》第二十条之约定解除合同可以相对快捷、稳妥地收回 ，并可以获得可观的利息（标准不尽相同，贵在坚持）。倘若按照庄胜给出的回购房案提出回购，则收回 的期限毫无保证（有部分 者提出回购申请后长达二年仍未得到任何实质性答复），且 者只能收回房款本金，而无法主张以往七年的房款利息。
庄胜房地产开发公司逾期办理房产证的情况下， 者可不可以通过诉讼要求庄胜房地产开发公司继续履行合同、办理房产证，通过法院执行将商铺产权强制过户到 者名下呢？如可以，此种方案是否最大程度地维护了 者的利益？
笔者认为：商铺所在的整栋房屋的初始登记（俗称大产权证）尚未办理， 者选择继续履行合同、通过法院执行“强制过户”领取商铺的产权证就存在法律上的障碍，因此，初始登记问题不解决，这一途径是行不通的。法庭上，庄胜房地产开发公司对袁律师称，其未办理初始登记是因为土地使用权抵押登记未注销，未注销的原因系广发银行（抵押贷款银行）资产重组导致。袁律师认为，即使广发银行资产重组一节属实，也不会影响注销抵押这种正常业务的办理。所以，我们认为，庄胜涉嫌恶意拖延办理初始登记，目的正是防止众 者通过向法院申请执行“强制过户”而领取产权证。
另， 者所购商铺没有墙体、公共通道，不能与相邻方加以区分，不具备独立使用功能，故不能单独构成法律意义的房屋，根据《房屋登记办法》（2009年颁布实施）之规定，难以单独办理产权证。
综上，房价成倍上涨的情况下， 者提起诉讼通过向法院申请“强制过户”领取商铺产权证无疑能够实现利益最大化，但，此路不通！